A 2014-ben induló lakáspiaci ciklus jelentős áremelkedést hozott a hazai ingatlanpiacon, melyben a koronavírus járvány vagy a magas infláció és szűkös hitellehetőségek időszaka is csupán átmeneti megtorpanást hozott. A lakásárak 2013 év vége óta országos átlagban nominálisan csaknem négyszeresére emelkedtek, Budapesten pedig ennél is nagyobb mértékű volt a drágulás, reálértéken pedig országos átlagban több mint duplájára nőttek a lakásárak ugyanezen idő alatt. A devizahitelezés elhúzódó hatásai miatt 2008 és 2013 között elhalasztott lakásvásárlások megjelenése mellett a lakáspiaci drágulás egyik legfőbb oka az elmúlt évtizedben tapasztalt általános gazdasági konjunktúra volt. Ezen belül is a lakáspiacra ható legfontosabb tényezők közé a jelentős béremelkedést, a foglalkoztatottak számának növekedését és a háztartások nettó pénzügyi vagyonának fokozatos javulását sorolhatjuk. A lakáspiaci keresletet mindezek mellett a ciklus döntő részében kedvező hitelkondíciók is támogatták. A lakásvásárlás elérhetősége ugyanakkor csak a családtámogatási- és otthonteremtési programokra jogosult használt lakást vásárló háztartások számára javult tartósan, a támogatásokra nem jogosult társadalmi csoportok viszont az elérhetőség tendenciózus romlását tapasztalhatták 2018 óta, aminek a fő oka a lakáspiaci kereslettől jelentősen elmaradó kínálat. A kínálati oldalt kapacitáskorlát, vagyis a szakképzett munkaerő hiánya jelentősen hátráltatta, amihez hozzájárult az új lakásokra vonatkozó áfaszabályozás többszöri, jellemzően rövid távra szóló változtatása is, bizonytalanná téve a lakásfejlesztések folyamatosságát. A keresletet ösztönző családtámogatási programok így egy olyan lakáspiaci környezetben jelentek meg, amelyre egy eleve erős makrogazdasági fundamentumokkal megtámogatott kereslet és szűkös kínálat volt jellemző. Áttekintő tanulmányunkban megkíséreljük összegezni a 2014 és 2024 között megfigyelt lakáspiaci áremelkedéshez vezető fő okokat.

The housing market cycle starting in 2014 brought significant price increases in the Hungarian real estate market. Even periods of the COVID-19 pandemic, high inflation, and restricted loan availability only caused temporary slowdowns. Since the end of 2013, housing prices have nearly quadrupled on a national average, and increased even more sharply in Budapest. In real terms, prices more than doubled nationwide. One key reason for this surge, besides postponed purchases due to prolonged effects of foreign currency loans from 2008–2013, was the general economic boom. Major contributing factors included substantial wage growth, increased employment, and gradual improvement in household net financial wealth. Most of the decade also featured favorable loan conditions supporting demand. However, affordability improved significantly only for households eligible for family and housing support programs. For other groups, affordability tended to worsen since 2018, mainly due to supply failing to meet demand. Supply-side constraints—especially the shortage of skilled labor—were exacerbated by frequent and short-term VAT policy changes affecting new housing, undermining consistent development. Thus, demand-stimulating programs emerged in a market with inherently strong fundamentals and tight supply. Our overview attempts to summarize the main causes behind housing price increases between 2014 and 2024.